5 Cláusulas ilegais que o locador não pode exigir no contrato

Assinar um contrato de aluguel é uma das etapas mais importantes na hora de garantir um novo lar ou espaço comercial.

No entanto, apesar da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991) assegurar direitos e deveres tanto para o inquilino quanto para o locador, ainda é comum encontrar cláusulas ilegais que, se não forem observadas com atenção, podem resultar em cobranças indevidas e prejuízos financeiros.

Compreender essas armadilhas é fundamental para garantir um contrato equilibrado e justo, evitando desgastes e disputas judiciais.

 

5 cláusulas proibidas na Lei do Inquilinato

Veja a seguir as cinco cláusulas mais frequentes consideradas abusivas pela lei e saiba como se proteger:

1. Dupla garantia: prática proibida por lei

   Uma das irregularidades mais comuns é a exigência de mais de uma forma de garantia no mesmo contrato. Segundo o artigo 37 da Lei do Inquilinato, o locador deve escolher apenas uma modalidade entre as previstas: caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

   Se o contrato exigir, por exemplo, caução e fiador ao mesmo tempo, essa cláusula é nula e não tem efeito. Essa regra evita que o inquilino seja sobrecarregado com exigências excessivas que restringem o acesso à moradia.

   2. Reajuste vinculado ao salário mínimo ou moeda estrangeira

   Outra prática ilegal é atrelar o valor do aluguel ao salário mínimo ou a moedas estrangeiras, como dólar ou euro. De acordo com o artigo 17 da Lei nº 8.245/91, o reajuste do aluguel só pode ser feito com base em índices oficiais de correção monetária, como IGP-M ou IPCA.

    

   Cláusulas que utilizam indicadores proibidos tornam o contrato nulo nesse aspecto e podem ser contestadas judicialmente.

   3. Transferência indevida de obrigações do locador

   O artigo 22 da Lei do Inquilinato determina que cabe ao proprietário arcar com impostos, taxas e seguro contra incêndio, salvo se houver previsão expressa em contrato.

   Da mesma forma, a taxa de administração da imobiliária deve, em regra, ser paga pelo locador, a menos que haja acordo escrito autorizando a transferência ao inquilino.

   Portanto, cláusulas que atribuem esses custos ao inquilino sem base contratual clara são consideradas abusivas.

   4. Obrigação de pintura no fim do contrato

   É comum encontrar cláusulas exigindo que o inquilino pinte o imóvel ao final da locação, mas a lei não obriga isso em todos os casos.

    

   O artigo 23, inciso III determina que o imóvel deve ser devolvido no mesmo estado em que foi recebido, salvo o desgaste natural do uso.

   Assim, a pintura só pode ser cobrada se houver danos ou alteração da cor original. Vistorias de entrada e saída são essenciais para comprovar essa condição.

   5. Multas desproporcionais na rescisão antecipada

    

   O contrato pode prever multa em caso de saída antes do prazo, mas essa penalidade deve seguir o que estabelece o artigo 4º da Lei do Inquilinato: ela deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.

   Exemplo: se o contrato é de 30 meses e o inquilino sai após 15, a multa deve ser reduzida pela metade. A cobrança integral é considerada abusiva e pode ser anulada judicialmente.

   Como se proteger contra cláusulas ilegais
   As cinco práticas acima ainda aparecem em muitos contratos, mas contrariam a legislação vigente. Para garantir um contrato seguro, recomenda-se:

   • Ler atentamente todas as cláusulas antes de assinar;
   • Solicitar revisão por um advogado especializado em direito imobiliário;
   • Guardar laudos de vistoria, que comprovam o estado do imóvel.

   Conhecer seus direitos é a melhor forma de evitar abusos. A Lei do Inquilinato existe para proteger tanto locadores quanto locatários, e garantir um contrato equilibrado é fundamental para uma relação justa e sem conflitos.

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