Como a Reforma Tributária Vai Transformar o Mercado de Aluguéis para Proprietários e Investidores

3. A relevância das holdings patrimoniais
Diante desse cenário de maior rigidez, as holdings patrimoniais ganham protagonismo como instrumento de planejamento. Ao concentrar a gestão de imóveis em uma única pessoa jurídica, é possível não só estruturar um planejamento sucessório eficiente, mas também estudar regimes especiais de tributação — como a alíquota fixa do Lucro Presumido —, mitigando o risco de uma alta repentina na carga tributária.

4. Necessidade de diagnóstico e reestruturação do portfólio
Para enfrentar as novas regras, é vital mapear todos os imóveis do portfólio e simular cenários com as alíquotas propostas. Com o apoio de consultoria especializada, o investidor poderá decidir entre:

• Manter o regime atual de tributação para imóveis sob pessoa física, aproveitando possíveis isenções ou regimes transitórios;
• Migrar à pessoa jurídica antes da aprovação final da reforma, garantindo a antiga estrutura de deduções;
• Reorganizar societariamente ativos e fundos imobiliários, buscando regimes diferenciados ou planejamentos de longo prazo.

5. Impactos no mercado de locações por temporada e plataformas digitais
O segmento de locação de curto prazo, amplamente explorado via Airbnb e similares, também será afetado. A obrigatoriedade de formalização, a cobrança de tributos sobre a receita bruta e a eventual extinção de despesas dedutíveis poderão reduzir a margem líquida desses negócios. É recomendável, portanto, revisar contratos, atualizar cadastros e implementar sistemas de gestão fiscal antes da entrada em vigor das novas normas.

6. Antecipação e vantagens competitivas
Embora a reforma só deva começar a vigorar em janeiro de 2026 — com uma alíquota-teste de 1% para IBS e CBS — e se estenda até 2033 para extinguir completamente ICMS, ISS, PIS e Cofins, quem se preparar com antecedência terá maior estabilidade e segurança jurídica. Planejamento tributário, informação de qualidade e assessoria especializada deixarão de ser diferenciais e se tornarão pré-requisitos para quem deseja manter seus imóveis como ativos rentáveis e sustentáveis no longo prazo.